上海动迁安置房律师

　　在当前房地产市场长热不衰的情况下，为了开发房地产而进行的房屋拆迁因牵连了房市利好而导致的巨大物质利益因素，往往成为矛盾和纠纷的高发领域。而当拆迁标的物上附带有租赁关系时，出现了拆迁人和被拆迁人之外的承租人需要作为利益平衡时的考虑对象，问题就显得更为复杂。其中，有权利瑕疵的房屋出租后的拆迁补偿问题因讨论不多而尤须关注。

　　一、权利瑕疵房屋的范围

　　在本文的语境下，所谓权利瑕疵房屋是指作为拆迁标的物的房屋在实体权利上有欠缺或取得权利的相关手续上有欠缺，前者如纯粹的违章建筑、侵占他人所有权的房屋、只有临时性“所有权”的房屋等，后者如缺乏房屋产权证的房屋或建房审批手续不齐全的房屋等。

　　（一）实体权利上有瑕疵的房屋

　　纯粹的违章建筑从权利的根源上就不具有正当性。目前我国对违章建筑的认定标准并不十分统一，理论界的认识也并不一致。但根据我国土地及房地产管理法律、法规规定，城市国有土地上的建筑物要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划许可证，三是城市建筑规划许可证。如果一幢建筑物不具备上述任何证件，则应该属于一般意义上的纯粹的违章建筑。但是，法律意义上的违章建筑，最终应由城市规划部门做出认定。

　　侵占他人所有权而占有他人的房屋，属于明显的一般侵权行为。此种情况下，侵占人没有所占房屋的所有权权源，对所占房屋没有任何权利。即使该房屋被拆迁，他也不能成为拆迁法律关系的当事人。

　　根据我国《土地管理法》第五十七条的规定，在建设项目施工和地质勘查中，可能在国有土地或集体土地上搭建临时性建筑物，该临时性建筑物一般只有两年的“所有权”期限。[1]而在民法的物权法中，所有权具有永久性，不能预定其存续期间。[2]因此，只有两年的“所有权”，属于非常明显的权利瑕疵。

　　（二）权利取得手续上有瑕疵的房屋的范围

　　按照民法的一般原理，所有权的取得途径有原始取得和继受取得两种。不论是哪一种取得途径，对于房屋等不动产而言，一般都有权利取得的相关手续，如房产证、购房发票、相关部门的审批等。但在实践中，往往有一些并非违章建筑的房屋却没有权利取得的相关手续。如在我国的许多农村地区，在自家宅基地上建房基本上都没有房产证。类似这种房屋，虽然没有实质上的权利瑕疵，但由于其权利表征上存在严重欠缺，影响了其权利外观的完整性，故而也属于本文意义上的权利瑕疵房屋。

　　二、权利瑕疵房屋出租后的拆迁补偿主体界定

　　在实践中经常遇到上述有权利瑕疵的房屋被拆迁的问题，对于这种有权利瑕疵的房屋应否给予拆迁补偿以及如何确定拆迁补偿主体的问题因权利瑕疵的不同而又很大的不同，因而需要给予各别论述。

　　（一）出租违章建筑时的拆迁补偿

　　现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。据此，在出租纯粹的违章建筑时不存在拆迁补偿的问题，更不用说对违章建筑上的承租人的补偿问题了。但仔细考虑这一问题可以发现，现行法的规定可能并不周到。在实践中，违章建筑是由规划部门来认定的。一幢建筑在被规划部门确认为违章建筑之前应该推定为合法建筑，除非有显而易见的违章情形，如在耕地上搭建永久建筑物或既没有土地使用权证也没有其他任何审批手续以及房屋产权证的建筑等等。如果是由于规划部门的错误，使本不应该准许建设的区域获得了建设审批，成为合法建筑，而几年后该建筑又被规划部门确认为违法建筑的情形，则对该违章建筑应否给予拆迁补偿呢？

　　按照现行法的逻辑，即使该情况也不能给予拆迁补偿。而由于规划部门的错误造成的违章建筑，应该由规划部门对受害人进行国家赔偿。但问题是，我国目前的国家赔偿遵循的基本上是慰抚性原则，赔偿的标准和数额很低，[3]都远远低于拆迁补偿的标准和数额。如果在拆迁程序中对这种情况置之不理而任由国家赔偿程序进行低水平的救济，对被拆迁人实在难谓公平。更为糟糕的是，如果上述建筑被规划部门确认为违章建筑之前，善意第三人（不知该房屋实际上存在被确认为违章建筑的可能的人）已经与房屋所有人签订了长期性的租赁合同进行经营性活动，则该承租人的经营利益损失由将如何救济？向出租人（被拆迁人）主张，可出租人同样也是得不到任何拆迁补偿的受害者；向规划部门主张国家赔偿，可承租人又没有这一资格。因此，在这种情况下，被拆迁人和作为拆迁利害关系人的承租人的利益都会受到极大损害，且难以获得妥善的救济。