上海动迁安置房律师

　　目前，在房屋征收补偿中有一种非常特殊的房屋，即“以住为非”式的房屋。那么，房改到底是什么，房改拆迁怎么补偿?接下来由小编为您解析这一相关方面问题，如果您还有什么其他问题的话，欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

　　一、什么是住改非

　　所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

　　“住改非”的认定：

　　在认定“住改非”时，我们需要从多个方面进行综合考量，具体包括以下几个方面：

　　第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

　　第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。

　　第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

　　第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营;而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。

　　第五、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。

　　二、住改非拆迁怎么补偿

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》(十六至二十六条)

　　第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

　　实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：

　　1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

　　2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

　　3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

　　4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

　　5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

　　案例：、

　　【案情简介】

　　王先生在哈尔滨市松北区合法拥有360平米的房屋，跟很多勤劳的人一样，为了让家人过上小康生活，将性质为住宅的房屋用于印刷厂、旅店浴池的经营。在王先生井然有序地管理之下，小店的生意也是蒸蒸日上，2008年5月24日，一纸《松北区棚户区改造XXXX搬迁须知》将安稳的生活打破，王先生的房屋被划入拆迁之列。

　　就在下发《搬迁须知》的当天，未经测量、未经评估，王先生360平的住改非房屋被哈尔滨市松北区人民政府非法强拆。直到2008年6月21日，拆迁人、评估公司才对王先生的房屋予以测量、评估。因补偿不合理，双方未达成协议，之后，此问题一直被搁置。2015年5月11日，松北区人民政府作出《拆迁补偿决定》，该补偿决定书没有补偿住改非的差价，王先生将松北区人民政府起诉到法院，请求撤销《拆迁补偿决定》，最终法院支持了王先生的诉请，撤销该补偿决定，并且责令松北区人民政府对拆迁问题重新作出裁决。2016年5月10日，重新作出的《拆迁补偿协议》虽然增加了住改非的补偿，但补偿仍是不合理。从房屋被强拆到涉案《拆迁补偿协议》作出为止，王先生自行维权已有7年有余，此时的王先生已经被拆迁折磨得筋疲力尽、深深感到专业的事情应交给专业的人来做，通过多方打听及考察，最终委托京平律所的赵健、吴国强、孙超等专业拆迁律师介入维权。

　　【拆迁维权经过】

　　律师介入后，深入了解案件的具体情况，立刻指导王先生向哈尔滨市中级人民法院起诉，并进行充足的庭前准备工作。庭审过程中，京平拆迁律师从实体、程序分析松北区人民政府作出的涉案《拆迁补偿决定》，指出：松北区人民政府重新作出的拆迁补偿决定的具体行政行为在实体和程序方面违法;决定在补偿项目方面存在漏项和计算错误;补偿方案不公平;侵害委托人的合法权益……

　　但原审法院并没有采纳京平拆迁律师的观点，判决驳回王先生的起诉，当时，周围房价已经涨到一万多一平，1680元一平的评估价格被哈尔滨市中级人民法院认定为适用法律、法规正确，符合法定程序。

　　我们可以知道，“房改非”是拆迁补偿中房屋改非的具体称谓，国家对房屋改非的补偿没有统一的标准，具体操作方法主要由各地根据实际情况来确定。以上就是相关知识，希望可以帮助大家。